佳兆业万亿旧改进入释放期，净负债率减少42%

本篇文章2036字，读完约5分钟

照片:凯撒表演大会

在金融去杠杆化的背景下，净负债率成为近期房地产企业中期业绩会议的热点并不奇怪。

经历过债务危机的凯撒决心“减少债务”,绝不仅仅是口头上的。自今年上半年以来，它一直将降低债务比率作为一项关键任务。凯撒8月28日发布的2018年中期业绩报告显示，截至6月底，公司净负债率为258%，同比下降42个百分点。

注意到，在同日召开的2018年中期业绩发布会上，除董事长兼执行董事、首席执行官兼执行董事麦帆、独立非执行董事饶勇、高级顾问谭里宁外，出席会议的6名管理人员分别是财务部总经理、新任财务总监刘。

两位高级财务管理人员的出席在一定程度上显示了凯撒对财务管理和控制的重视。郭英成表示，上半年，公司高度重视债务问题，取得了一定成效。“下半年，我们希望通过出售基金、出售非核心资产等各方面的合作来减少负债。”

除了财务指标的进一步改善，素有“老改革之王”之称的凯撒，今年也迎来了老改革项目的丰收期。麦凡透露，经过多年对旧房改造市场的深度培育，凯撒在全国许多城市迎来了旧房改造项目集中供应期。下半年，深圳旧改造项目总值超过440亿元

净负债比率降至258%

自去年扭亏为盈以来，凯撒的业绩稳步增长。其2018年中期业绩报告显示，今年上半年，凯撒实现合同销售额253亿元，同比增长12.7%，总收入同比增长75%，至150亿元，毛利润同比增长66%，至47亿元，净利润同比增长24%，至22亿元。

值得注意的是，在确保业绩稳步增长的同时，凯撒将减债视为今年的一项重要任务。麦帆指出，通过外债管理和债务结构优化措施，凯撒净负债率较2017年底下降了约42个百分点，至258%，杠杆率也下降了3个百分点，至39%。

基于“现金为王”的原则，凯撒实业集团的销售回报率从去年年底的75%提高到今年上半年的85%，公司的现金和银行存款比去年年底增长了24%，达到263亿元。同时，反映集团短期偿债能力的速动比率从去年底的1倍提高到目前的1.4倍。

数据显示，截至6月31日，凯撒贷款总额约为1096亿元，其中一年内偿还的短期贷款为183亿元，约占17%。刘表示，已经做好融资还款准备，除了手头资金充足外，公司还有银行承诺的132亿元。

据悉，凯撒将在下半年继续推进减债，目标是将净负债率降至200%以下。郭英成

他表示，减债努力的主要方向是提高销售速度和销售回报，以及资产合作和资产交易。“如果估价合理，我们要么买进，要么卖出。”

他进一步指出，“我们有很多机会，因为现在很多人都在找我们合作，我们也会找别人合作。”如今，金融环境紧张，银行或金融机构与房地产开发商之间的合作将受到限制。凯撒采取的方法是和富人做生意，而不是买卖。富人想和我们合作。当我们没有足够的钱时，我们也会找一些有钱人来合作。”

围绕资金周转，吴建新透露，凯撒将在下半年采取三大措施。第一，加快出售凯撒的存款资产和大宗资产；第二，增加销售回报；第三，在保证质量的同时，加快整个工程的施工速度和库存的去库存速度。

与此同时，凯撒旧的改革潜力正在逐渐释放。刘表示，由于旧土地价格便宜，预计旧土地将为公司带来更好的利润。利润规模和水平的预期增长也有利于凯撒的减债目标。

旧的改革潜力正在逐渐释放

数据显示，凯撒总土地储备超过2200万平方米，其中300多万平方米来自旧区改造项目，主要分布在深圳、珠海、东莞等大湾区城市。此外，公司仍有占地2680万平方米的老改造项目，不包括在土地储备中。

“经过多年对旧改造市场的深度培育，凯撒在全国许多城市迎来了旧改造项目的集中供应和土地供应期，这也是集团实现跨越式发展的契机。”麦凡说。

数据显示，上半年，凯撒积极部署粤港澳大湾区土地市场，旧房改造项目面积增加到2680万平方米，同比增长91%。其中，深圳旧改造项目占地面积近1000万平方米，占37%；广州旧改造项目占地面积近600万平方米，占22%；中山旧城改造项目占地面积近700万平方米，占26%。这些项目预计将为凯撒提供超过1万亿元的价值。

据凯撒介绍，今年下半年，深圳的四个老装修项目陆续进入供应期，总价值约440亿元，包括深圳凯萨城市广场、深圳凯撒未来城、平湖凯撒广场和盐田凯萨城市广场。此外，2018年有5个土地供应旧改造项目，2019年有5个土地供应旧改造项目。以上14个老改造项目主要在深圳，广州、珠海、上海各有一个，总价值近1300亿元。

刘指出，虽然旧的改革周期长，土地成本相对便宜，所以利润较高。“这是一个长远的观点。在过去的两年里，现金支付可能不是很快，但相对来说，公司有这么多土地储备。从资产组合的角度来看，每年都有这样的大型项目。对该公司而言，它的现金流和利润将非常健康。”

郭英成用“矿山”来形容凯撒主持的旧改造项目。他说:“虽然很多人对老的改造不乐观，但我认为我们正在挖一个矿。由于商界多元化，我们更有机会赢得市区重建项目的投标。今后，它每年将为公司贡献约100万平方米的土地储备。”