融资渠道收紧 房企准备“过冬”

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一些大型房地产企业已经降低了土地储备和其他明年的指标，一些甚至取消了他们原来的土地收购计划。与此同时，信托、银行等金融机构的融资门槛不断提高。9月份，房地产信托环比下降17.5%，净减近120亿元。随着融资渠道的不断收紧和房企偿债高峰的到来，可以预测第四季度房企资金将更加紧张。

“最近，房企的土地融资项目大幅下降，这反映出开发商新征地和新开工项目的大幅下降。“即使是周泉(化名)工作的大型信托公司也面临着无事可做的困境。

据《中国证券报》记者调查，大多数房地产企业认为，房地产行业的"春天"已经过去，他们已经准备好迎接"冬天"。一些大型房地产企业已经降低了土地储备和其他明年的指标，一些甚至取消了他们原来的土地收购计划。与此同时，信托、银行等金融机构的融资门槛不断提高。9月份，房地产信托环比下降17.5%，净减近120亿元。随着融资渠道的不断收紧和房企偿债高峰的到来，可以预测第四季度房企资金将更加紧张。

土地融资项目大幅下降

9月份集体信托的统计数据证实了住房企业土地融资项目的大幅下降。根据用益物权信托数据，2018年9月房地产信托规模为564.76亿元，8月为684.17亿元。9月份，集体信托房地产投资减少近120亿元，同比下降17.5%。

这与几个月前房地产信托的“杰出”形成鲜明对比。2018年第二季度，房地产行业信托资金配置规模为25072.49亿元，较第一季度的23710.76亿元增加1361.73亿元，信托资产占比由10.99%上升至12.32%。上半年，房地产在新信托基金分配中的地位不断提高。

一方面，信托土地融资的项目大幅下降，而另一方面，房地产企业持谨慎态度。一家信托公司的高级房地产信托经理赵亮(化名)表示，最近走访和调查的房地产企业非常谨慎，对新的征地项目持观望态度。第一，现在的地价比较高，第二，明年的房地产行业形势不如今年。

“不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去。”赵亮坦言，几家大型房企都有一种感觉，认为未来一两年房地产市场不会太好，很多房企下调了土地储备等明年指标，有的甚至取消了原征地计划。

“土地储备的减少表明，未来两年房地产市场的供应将大幅下降。”赵亮透露:“近年来，居民购房需求提前透支，楼市调控政策持续收紧，未来房地产市场需求也将下降。"

华创证券指出，从1月到8月，中国土地拍卖的数量高达890个，土地拍卖的数量自下半年以来大幅增加。土地供应方面，9月份住宅用地供应环比下降33%，同比下降43%，其中三、四线表现最弱。预计第四季度土地供应将继续疲软，甚至同比进一步走软。土地交易方面，九月份住宅用地交易较九月份下跌百分之十七，较九月份下跌百分之二十六。在8月份供应扩大的前提下，9月份住宅用地交易继续低迷，三、四号线跌幅更为明显。

机构提高住房企业融资门槛

“最近几天，该公司的房地产信托业务有严格的风险控制，主要针对中央企业和国有企业等大品牌。”华东一家信托公司的房地产信托经理表示。

“从今年年初开始，公司对房地产业务一直非常谨慎。一些激进的房地产公司决心不碰它。即使这些房地产企业排名靠前或业务表现出色，它们也无法与之相比。”赵亮说，“今年年中，公司提高了风险控制的门槛。今年年初，它仍在为前100家住房企业提供融资。经过年中的调整，它基本上只做了前50家房企。”

在细分市场方面，一家股份制银行当地分行的负责人表示，一些大银行将向全国大型开发商的项目提供贷款，用于三四线城市房地产项目，但最近大银行已经停止了三四线城市项目。主要原因是担心四线城市棚改货币化暂停后，项目风险会增加。从统计数据可以看出，目前四线城市的房价有所下降，一些城市的房价已经在下降。

“但对于一些高端房地产公司来说，个别银行最近提高了贷款额度。”上述一家股份制银行当地分行的负责人表示:“这从侧面反映出，房企的现金流也非常紧张。”

预计第四季度的现金流会更加紧张

“最近的土地收购大多是国有企业背景，或者是保守的房产企业。”周全表示:“大型房企所需的融资成本较低，因此给予投资者的利率相对较低。”用益物权信托数据显示，9月份房地产集合信托收益率为7.88%，较8月份的8.19%下降0.31个百分点。

“回报率的下降是由于交易对手水平的提高。第二，市场资金紧张。房地产信托产品在这两年里不太容易销售。最近的销售大多是一年或一年半，利率自然会更低。一些。”赵亮说，“但从直觉上看，房企的融资成本并没有下降。”

赵亮表示，自7月和8月以来，50强房地产信托企业的融资成本已经超过10%，排名较低的企业融资成本甚至可以达到15%。这表明房企资金短缺的状况并没有改变。

随着信托公司风险控制门槛的提高，房地产企业的融资渠道不断收紧；为了提高资金使用效率，许多银行已经在上半年提前发放贷款额度；此外，一些证券机构的数据显示，在现有的房地产债券中，2018年到期的还款规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，下半年接近上半年的3倍。可以预测，第四季度，房企的现金流将更加紧张。