每经记者实探厦门、南京、上海三地明发商业广场：一个由地标变空城 一个破

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16年前，即2002年，法明集团转向商业地产，开始了新的发展模式，希望凭借城市的商业运营能力，占据先发优势。法明集团商业地产起点高，厦门第一个商业项目厦门法明商业广场使法明集团一举成名。商业也随着法明走出厦门，开始了全国布局。

虽然法明集团的商业地产起点较高，但其位于多处的法明商业广场，由于经营、管理模式、设计等方面的问题，存在规模问题。近日，国家商报记者赴厦门、南京、上海考察法明集团开发的法明商业广场在这些城市的商业地位。

厦门法明商业广场:原来的商业地标已经变成了“空”

夜幕降临时，各种小龙虾和烤鱼摊位的霓虹灯格外醒目，夹杂着歌声和叫卖声。厦门法明商业广场披着“繁华外衣”，现场热闹非凡。

晨光微弱，夜晚的人们纷纷离去。法明商业广场一片宁静，不夜城成为“空城”。

这是国家商报记者最近在厦门法明商业广场看到的一幕。在“繁华”与“冷清”的交替中，厦门商业地标坠落的真相被掩盖，规划、设计、运营和管理中的诸多问题也随之浮出水面。

记者在现场看到，地下商场眼镜市场的大部分店铺都已经关门，市场里没有荧光灯，到处都是灰尘和污垢，商店都被砸坏了。一楼的食品摊白天进入休息区，留守的店员正在清理前一天晚上留下的油脂。

厦门法明商业广场二楼和三楼的大多数商店都被锁上了，完全不受欢迎。一楼的中央街商店生意惨淡，因为它离中轴线街商店很远。你走两步就可以看到锁着的玻璃门上贴着白色a4纸的“旺铺转让”广告。

在法明商业广场，关门的商店和破旧的电梯随处可见。美甲中心老板张在接受《全国商报》采访时表示，购物中心的电梯早在一年前就停止运行了，购物中心的客流量逐年下降，顾客大多是四处走动，所以没有必要运行电梯。

一楼一家眼镜店的店员告诉《国家商报》说，附近的商店基本上都关门了。目前，他们都是老客户，没有回头客他们在这里做不到。据店员说，目前的月租金是6000元，在老顾客的赞助下仍然可以盈利。

近年来，法明商业广场的主要夜市摊位也开始变坏。一位营业员告诉《国家商报》记者，前两年生意比较好，但现在竞争很大，不可能取得这么多成绩。

起点很高，引起了很多关注。在过去的十年里，厦门法明商业广场最终在外界灼热的目光下蜕变，经历了一个高起大落，从法明集团的名片变成了法明的“伤疤”。

2002年9月，法明集团进入商业地产，其首个项目锁定在厦门联板旧城改造地块，该地块曾被厦门房地产业视为“风向标”，并寄予厚望。最终，法明集团以7.85亿元的价格击败竞争对手宝龙，创下厦门市最高地价的新纪录。

当时，法明集团在商业地产领域仍是空·怀特，而法明商业广场则是法明集团商业模式探索的里程碑。2003年2月，厦门联板法明商业广场规划竣工，总建筑面积超过40万平方米。目标是建设东南沿海最大的一站式综合服务中心，集旅游、休闲、娱乐和购物于一体。随后，法明商业广场成功引进了法国家乐福和美国时代华纳公司等财富500强企业..

2003年，法明商业广场开始建设，2004年开始预售，2007年正式开业。经过前期的一波销售浪潮，法明商业广场业主和租户的噩梦开始了:房屋交付延迟，开业延迟，生意惨淡。

随后，法明商业广场卷入了许多纠纷和诉讼。据泰海网(厦门)报道，与厦门法明商业广场有关的诉讼已有数百起，商家、业主和开发商之间的纠纷不断，其中大部分是商家提起的诉讼。为了终止租赁合同、退还押金和停止租金，近100名商人起诉了近100名业主。

从土地拍卖到规划设计再到销售，法明商业广场始终带着自己的“光环”，但为什么它会惨败，成为商业地产的反面教材？

上述法明集团内部人士告诉记者，项目失败的因素很多。当时，法明商业地产处于起步阶段，一切都在探索之中。量大使后期操作困难，分割销售也使统一管理变得困难。同时，商业地产有其自身的生命周期，没有保留策略的空房，将在消费升级下被市场逐渐淘汰。

据了解，厦门法明商业广场有近3000家独立小商铺，分为30平方米至60平方米的独立商铺，面积小，总价低，有利于销售，但不利于投资。在销售初期，法明商业广场以一站式商业综合体投资的理念实现了销售。后来，房子的交付和开放被封锁，大量的商业实体没有分阶段试水，但推出了一次市场，导致不满意的开放。

据业内人士分析，总面积40.6万平方米的法明商业广场需要巨大的客流，而商业区的半径人口密度较低，无法支撑如此大的业务量。此外，周边各种中高端商业广场的出现挤压了市场，使得法明商业广场的经营困境凸显。

关于法明商业广场的运营，法明集团总裁黄晴在接受《国家商报》采访时表示，运营情况非常好。然后挂断了电话。

安居克住房研究所房地产分析师吴茵向《国家商报》记者指出，法明集团原有的业务运营能力并不好，店铺集中销售没有自持，售后经营和品牌定位失控。

上海法明商业广场:据怀疑，工地上的杂草已经被关闭一年多了

2011年1月6日，法明集团以115%的溢价和3.87亿元的价格，在上海嘉定区赢得了两块商业用地，总规划建筑面积为128，400平方米。该地块被开发为上海法明商业广场。

据公开信息，上海法明商业广场位于嘉定区马鹿镇元香湖公园北侧，西临元香湖路，北接高泰路，东临胡艺公路，南接白银路。它由两个地块组成，c13-3和c13-6，这两个地块被一个水系分开。土地用途是商业性的。在商业形式上，c13-3地块主要为五星级酒店和商业综合体，c13-6地块主要为甲级办公楼和可销售商店。

对于房地产企业来说，一线城市是一个战场。尤其对于商业地产开发商来说，它不仅是实力的象征，也是降低风险的必然选择。一线城市的项目通常受到房地产企业的高度重视，并被设定为基准。

那么，经过七年半的土地收购，承载着法明进军一线城市梦想的上海法明商业广场的进展如何？

10月18日，当《国家商报》访问上海法明商业广场时，他看到了一片荒凉的景象。

站在胡艺高速公路附近的白银路上，向北望去，项目东侧的c13-6地块已经完工并投入使用，西侧的c13-3地块也已经被围起来。在围栏内，两台塔式起重机静静地站立着。一栋18层的建筑和一栋4层的建筑已经从地面升起，主体结构被怀疑被加盖。根据计划，这两栋建筑是一个五星级酒店和一个商业综合体。

记者注意到，虽然c13-3地块的建筑有被封顶的嫌疑，但建筑上仍有大量生锈的钢管支撑，施工现场既没有建筑材料，也没有工人生活生产的迹象。建筑工地上的杂草已经长到一米多高了。

《国家商报》记者查询了法明集团官方网站，发现上述项目于2017年6月19日发布的进度信息显示“不到10个月”，“c13-3地块主体于6月16日顺利完成封顶”，“成功到达销售节点”，“为即将到来的c13-3地块盛大开业奠定了坚实基础”。这也意味着，自主体结构封顶以来，该项目被怀疑已经关闭了一年多。

记者随后作为买家参观了项目营销中心。在巨大的营销中心，除了门口值班的保安，记者没有看到任何营销人员。当被问及保安是否有店铺出售时，他告诉记者:“我不是很清楚，去二楼找工作人员。”

在营销中心的二楼，当记者问两名工作人员是否有商店出售时，其中一名工作人员向记者摇了摇头。

在参观营销中心时，《国家商报》的记者没有得到项目被关闭的原因。随后，记者多次致电上海法明商业广场，但无人接听电话。

值得注意的是，虽然c13-6地块规划的甲级办公楼已经竣工，但法明早些时候将其作为商住公寓出售。2017年，在上海市商住公寓市场整治过程中，法明因“规划验收后二次装修中非法插层、隔厨卫等违法建筑”被处以没收违法所得854万元、罚款12万元的行政处罚。

虽然记者不知道项目停工的真正原因，但他在项目周围参观时发现了一些线索:区域商业供应量大，项目位置偏远。

根据《国家商报》的观察，项目周围的商业供应量很大。项目西侧约2公里范围内有新迪国际广场、嘉鱼生活中心、台北凤庆街、宝龙城市广场等四个商业设施，其中只有宝龙城市广场的建筑面积为20万平方米。与此同时，该地区的街道上有许多以社区为基础的企业。

此外，法明商业广场的困境与它的尴尬地位有关。资料显示，该项目位于嘉定老城以北5公里，嘉定新城以西3公里。老城区和新城区不仅有大量的居民，还有许多中高档的企业，比如老城区的东方商厦和新城区的万达广场。法明商业广场位于嘉定新城，但属于板块的外围区域。项目东侧有一大片未开发的空土地。

“法明一直在吸引投资，但无法招募。”该项目周围的一位房地产经纪人告诉《国家商报》记者:“没有5年或6年的职位，很难招聘到业务。”

根据法明集团2011年年报，上海法明商业广场计划于2014年12月竣工；2015年中期报告显示，上述项目计划于2016年12月完成；2015年度报告显示，上述项目计划于2017年12月完成。然而，2018年即将结束，上述项目仍没有完成的迹象。至于项目何时完成，国家商报记者无法得到法明集团的回应。(实习生刘也给我投稿)

南京法明商业广场:混乱的商业空开业7年来一直“破败”

作为法明集团在华东地区最大的商业地产项目，总面积超过42万平方米的南京法明商业广场，由于紧邻南京南站和地铁1、3号线，在销售之初就有了“一店难求”的盛况。

然而，自2011年开业以来，优越的地理位置和交通并没有将人们带到法明商业广场，但它一直因空入住率高和商业模式混乱而受到批评。

10月16日，国家商报记者从南京南站北出口出来，向东走到明城大道，然后向北走到环城路，到达法明商业广场。整个旅程花了大约十分钟。如果您选择乘坐地铁3号线，只需2-3分钟即可到达法明商业广场，交通十分便利。

法明商业广场以明城大道为间隔，由西侧的甲、乙区和东侧的丙、丁区组成。西侧甲、乙区面积最大，人流相对较多；东侧的丙区和丁区以法明国际酒店、电子电器市场等为主。流动人口相对较少。

从明城大道拐进法明商业广场甲、乙区，首先映入眼帘的是永辉超市的招牌(601933)。永辉超市作为法明商业广场的主店，已经在这里经营了6年多，超市前面的马路上满是机动车辆。

沿着购物中心外的商业街走，各种各样的餐馆沿着街道排列着。因为现在是午餐时间，来这里吃饭的人不多。“我的店在街上，人流量比较大，生意还可以。”一位餐馆老板告诉《国家商业日报》记者。

然而，进入商业广场是另一个场景。

穿过购物中心的主通道，一个下沉的广场进入了记者的视线，一艘由水泥制成的近五层楼高的“海盗船”住在广场的水池里。斑驳的外墙和被木板堵住的通道使广场上的这座标志性建筑黯然失色。

从下沉广场的通道看去，除了一楼的一些商店外，一楼、二楼和三楼的大多数商店都关门了。

"南京南站旁边还有地铁1号线和3号线."法明商业广场的一位房地产经纪人对《商业日报》记者说:“现在你看到的商场里的商店月租金更好了，大约2000元，一楼60平方米；二楼的那个大约是1200元45平方米。此外，每平方米每月还需缴纳4元的物业费。”

“反正租金便宜。如果你能做到，你就能做到。如果你做不到，你就会搬走。”许多店主告诉《国家商报》记者:“购物中心的位置很好，交通也不错，但是人流量很小。这么大的商场生意这么差，可惜！”

然而，在广场上一些外卖餐馆的老板看来，人气不足并不影响他们自己的生意。“我们主要做外卖。这也是一个厨房。只要租金便宜，没有人气也没关系。”一位餐馆老板告诉记者。

《国家商报》记者在商业广场看到，虽然有很多人行道，但人气确实不旺。仅一楼就有近620条人行道，而整个商业广场有近3000条人行道。其他大多数商店都没有人，除了外卖兄弟可以在餐馆看到，一些物流公司稍微受欢迎。

就商业形式而言，整个购物中心也显得杂乱无章。除了外卖餐饮，还有酒店、装饰公司、文化公司、培训公司、物流公司、茶馆、网吧、电子商务公司、电影院和各种工作室。

如果在一楼仍然可以看到行人，那么在购物中心的二楼行人就很少了。在三楼和四楼，它是“不可接近的”，只有偶尔你能看到开着门的工作室。

据记者粗略估计，一楼近620家店铺中有近一半开业，而二楼开业的不到30%，三、四楼更少。

“二楼和三楼确实不太容易租，但租金和价格也很低。”这位房地产中介告诉《国家商报》记者。正是因为高层商铺不容易出租给外界，这些商铺才被改造成各种以居住为中心的“酒店”，以寻求出路。

当记者参观商业广场的二楼和三楼时，他发现有近10个大大小小的"旅馆"和"公寓"。此外，许多个体经纪人将商店改成公寓出租。

记者联系了一家个人租赁公司，该公司带着记者打开了三楼一家商店的门。记者看到，这家近60平方米的商店被分成了两个房间。外面的房间有20多平方米有窗户，里面的房间有30多平方米没有窗户，但都配有简单的家具，如厕所、床和电视。

记者在逛商场时发现，三楼的过道里有很多衣服在晾，有明显的生活气息。

《国家商报》记者注意到，在这个巨大的广场上，公共设施几乎没有维修的迹象:从屋顶上掉下来的石膏板比比皆是，护栏上的一些玻璃已经被打碎，墙上的一些石材已经损坏，到处都呈现出"破败"的景象。

“商场太大了，商店太多了。开发商最初分为销售店，较小的面积超过40平方米，较大的面积超过60平方米。没有统一的规划和投资促进。”房地产经纪人告诉记者。

在中介看来，正是由于商铺销售分散，缺乏统一规划，整个商场显得混乱，随之而来的是人气的下降和商场的毁灭。

编辑魏