袁一泓：当投资客被拦截，房价就可能下跌

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？关心北京房地产市场的朋友们都知道，自2018年以来，已经有大量限制竞争的房子进入市场，但销售情况不是很好。

据本报记者报道，今年北京共有31个项目，共有19327套住房上市，但网上签约的只有3693套。与实际签约数据相比，网上签约数据滞后了一段时间，但根据机构的监测统计，平均去除率总体上只有40%左右。

所谓的有限竞争空间，是指自2016年9月新一轮监管开始以来普遍存在的限定价格和竞争性地价项目。加上普通的产权项目，它几乎构成了近两年北京出售的所有住宅用地。

据中原地产统计，今年共有29个项目和32446套住房上市，是去年的7倍多。因为我们在过去的两年里没有看到纯商品住宅的土地转让，明年下半年以后，北京楼市将成为有限竞争住宅和共享物业住宅的世界。

虽然竞业限制住房在本质上是一种完全产权的商品房，但我个人将其归类为保障房或政策性住房，因为它是一种政府限价。归根结底，这是政府用有形之手强行为购房者“削价”的房子，政策的痕迹太明显了。

几年前，在限价房时期，房子基本上是不卖的。摇一下号码，它很快就会被“抢走”。当然，限价房的价格远低于商品房，而且有五年的销售期。但是，有限的竞争房没有有限的销售周期，与周围二手房的差距也不是很大，但许多项目已经天翻地覆。

但是，有限竞争房的淘汰率只有40%左右，而共有产权房的销售情况并不理想。对于一些限制竞争的住房项目，实际平均售价为5000元/平方米或低于政府规定的售价，但仍未达到预期的清算。

北京目前有两种新的房屋销售市场。一个是以前的纯商品房项目，是高端的，价格一般在8万以上。政府也限制价格(通过备案)；一种是“泛政策住房”，如有限竞争住房和共有财产住房。在我看来，后者才是真正的住房需求。

政策设计者的初衷也应该围绕着“仅仅需要”这个词。最典型的是，许多限制竞争的住房项目同时是90/70的项目，它们满足基本的生活功能，但它们从来都不是慷慨或豪华的。就我个人而言，我非常赞成这一点。

然而，有限竞争房和共有产权房未能实现繁荣销售。专家们已经给出了很多分析和解释，例如，楼市低迷，有很多房子可供选择，而且位置有点远，配套设施不足。虽然这些因素都存在，但在我看来，最重要的是，近两年来对房地产市场的严格监管已经显现出明显的效果，投资投机的需求已经基本被挤出来了，这才需要成为主要需求，但需求只是需求并不像想象的那么迫切。

很多年前(大约10年前)，我曾认为刚性需求是支撑房地产市场的基本因素，而投资投机性需求是房地产市场的强大驱动因素，也是房价持续上涨的决定性因素之一。

限制买卖直接阻碍了大量的投资购买者，而有限竞争房和共有产权房消除了产品产权方面的一些可能的投资价值，销售目标正好定位在需求上。刚刚需要的数量是可控和稳定的。如果他们进入市场的速度慢于预期，相应的产品将很难增加1%。

也就是说，当严格限制购房的北京房地产市场逐渐变成需求导向型、供给导向型、有限竞争型的共有产权住房时，几乎不可能提价，但降价是可以预期的。有限的竞争空间以低于政府设定的价格出售，这意味着价格降低。

另一个例子是北京旁边的燕郊。

燕郊原本是一个彻头彻尾的地方，人们只需要集中精力:他们在北京买不起房子，所以他们来这里买。成千上万的人大多在北京工作。因此，一个壮观的交通潮现象已经形成。

燕郊的流动人口不是一天聚集的。过去，这里的房价一直在上涨，但都是温和稳定的。只有当大量投机投资者涌入时，他们才打开了迅速上升的阀门。燕郊的房价是由投机投资者推动的。

当燕郊也实施严格的限购政策时，投资者不得进入，甚至早期投资者开始出售自己的房子，燕郊的房价进入了一个下行通道。虽然近日一些媒体将一个项目的最高价格与另一个项目的最低价格进行比较是不负责任的，但必须强调的是，在投资投机氛围浓厚、泡沫严重的地区，房价大幅下跌是完全正常的。

购房限制下的楼市调整也是如此。北京市区和燕郊的表现完全不同。

北京本地需求仍然巨大，但稳定且可预测，新供应产品(有限竞争房和共有产权房)的主体是为需求量身定制的，因此北京楼市的调整将是温和有序的，不会崩溃。

燕郊的房地产市场需求过剩，既有需求，也有投资需求。当限购后的溢出需求受阻，当地需求不能同步增长(人口和经济基础太小)时，其下降将不会温和稳定，除非限购解除，否则短期内难以弥补。

这两个案例能提供什么样的启示？首先，买房时不要投资投机领域。虽然它爆发得很快，但坠落的感觉很可怕，没有新的外力很难停止坠落。你不能快进快出，为什么要把栗子从火里拿出来？第二，在热点大城市，限购后，只需供应的产品，主要是泛政策导向的经济适用房，必须跟上。两年后，房价可以控制。如果我们坚持下去，房价会略有下降，但不会急剧下降。这就是它想要的。

此外，我还要重申，12月13日中央政治局会议没有提到房地产，并不意味着房地产调控政策已经改变，而是政策是稳定的，希望这会带来市场的稳定。