聂梅生：房改20年 我们都是受益者

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筒子楼、公寓、商品房...在改革开放的40年里，有无数关于住房的故事。

土地招标、拍卖和挂牌，房屋无投机倒把，出租和出售具有同等权利...在20年的房改中，关于谁是受益者的争论数不胜数。

作为见证人，全国房地产商会名誉会长聂梅生近日接受《商业日报》记者专访，回顾了改革开放40年来房地产行业的发展轨迹，描绘了一幅行业未来的理想图景。

聂梅生1962年毕业于清华大学土木工程系给排水专业，她的工作一直与房地产密切相关:她在中国市政工程西南设计院工作了18年多，自1991年起担任建设部科技司副司长，1998年起担任建设部住宅产业化办公室主任，2001年起担任中华全国工商联房地产商会会长。至于1998年的住房改革，不乏争议，其焦点是“谁是受益者”。对此，聂梅生明确表示，“我们都是房改的受益者。”

个人贷款非常成功，但没有刹车。有些人利用这个来进行房地产投机

如果简单地用政策三部曲，即“福利分房政策-商品房政策-租售政策”来概括过去20年的房改，理所当然地将其归类为“表面上的金融市场压力和住房资源分配不均”，肯定不够全面，背后必然有社会观念和价值观的断裂和重构。

在福利分房时代，单位和企业都依靠分房来解决住房问题，但事实上，国家财政无法满足如此巨大的住房需求。在10年的过渡期内，国家开始探索住房市场化，先后出台了"三三制"补贴购房、租金补贴、租售结合、租售促进和配套改革。然而，这些项目仅在一些城市试点实施，尚未成为国家政策。

1986年，国务院成立了住房制度改革领导小组，并设立了办公室。1998年3月，住房改革办公室并入原建设部(现住房和城乡发展部)的住房和工业司，成为未来住房改革的主要力量。

“亚洲金融危机之后(香港股市00662)，国内市场出现了能源和钢铁的积压。当时没有产能过剩，政府决定通过建设经济适用房来消化过剩的产能。这是1998年的文件。”聂梅生这样描述房改的原因。

1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式结束了持续近半个世纪的福利分房制度，拉开了房地产市场化的序幕。

然而，1998年的住房改革不乏争议，其焦点是“谁是受益者”。

“很多人会想，福利房不行，那我工作多年怎么办？因此，如果你以前被分配过房子，你会把原来的房子租给你，或者用少量的钱买下来。然而，如果你想买它，那时你将没有钱，所以你必须有支持的财政手段。这是住房改革的基本逻辑。”聂梅生说:“当时，我们都是房改的受益者。”

20年的房改催生了10年的房地产市场黄金。

“个人贷款开始成功了。在没有个人住房抵押贷款之前，很少有人买得起房子，所以他们不得不向亲戚朋友借钱。然而，当时的个人贷款政策并没有设置一个制动机制，这使得一些人利用个人住房抵押贷款进行投机。”聂梅生告诉全国商报记者:“当时，一些房地产投机商出现了。他们用筹集到的少量资金通过银行贷款大规模购买房屋。这些房地产投机者可以用很少的资金提高整个地区的房价。”

根源和货币体系使得房地产发展至今

土地和金融是房地产业发展的两大基石，它们的制度在一定程度上决定了当今房地产业的形态。“根源和货币政策都已落地，房地产真正步入了正确的发展轨道。”聂梅生说道。

然而，在这20年里，房改也暴露出一些弊端。

“到2003年左右，整个市场有点热。开发商通过协议转让从政府手中获得土地，其中许多都非常便宜。当时，土地成本在房价总额中所占的比例很低，于是进行了市场化的开发和销售。当市场逐渐回暖时，土地开始升值。”聂梅生说道。

然而，在“8月31日最后期限”过后，通过书面批准协议出售土地的日子一去不复返了。2004年《关于继续对商业用地使用权招标、拍卖、挂牌和转让进行执法监督的通知》要求，从2004年8月31日起，所有商业用地必须公开招标出让。这也使得“招标、拍卖、挂牌”成为中国房地产土地出让的主要方式，并延续至今。

“当然，招标、拍卖和绞刑也有其积极的一面。这种运作模式不再是与政府关系密切的开发商可以获得土地，消除了土地转让中的灰色地带。然而，各种各样的开发商前来抢地，导致了土地价格在一定程度上的上涨，土地成本逐渐成为房子的主要成本。土地出让金在地方政府中的比重越来越高，这也造成了土地财政问题。”聂梅生这么说。

2004年，房地产行业迎来了年销售额超过100亿元的第一家房地产企业——和盛创展。

当时，那是一个神话。当时万科销售额为91.6亿元，碧桂园(港股02007)距离登陆港股还有三年时间，恒大还在忙于产品升级。

房地产业的蓬勃发展离不开各种金融手段的支持。

“为应对市场过热，中国人民银行于2003年发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定向土地储备机构发放抵押贷款，贷款金额不得超过被收购土地评估价值的70%。如果借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房，首付比例应执行20%。对于那些购买第二套以上住房的人，应适当提高首付比例等市场降温措施。”在聂梅生看来，这是中国房地产市场监管的第一枪。

“根基体系和货币政策的建立使我们的房地产业发展到了今天。在当前国民经济中，房地产业仍然是一个非常重要的加权行业，它不仅可以拉动经济，而且还会影响经济增长速度。”聂梅生表示:“从国家金融安全的角度来看，现在很明显，有必要防范系统性金融风险和资产泡沫。因此，有必要规范住房租赁市场，实现住房。从国家金融安全的角度考虑租赁和出售相同权利等一系列政策。”

未来房地产业的竞争力本质上是科技

在回顾了行业的发展道路后，聂梅生向《国家商报》记者描绘了未来的理想图景。

“不可能像过去一样。开发公司卖了房子后，就没事了。如何将巨大的价值目标转向消费者，并最终转向消费者，是行业转型发展的关键。房地产业也必须经历技术和消费的转型和升级。”

在聂梅生看来，未来产业生态的本质是科技，未来房地产业将会有两个趋势:一是住房质量越来越好，二是科技含量越来越高。中国的消费已经进入了一个注重质量的时代，一些不注重住房质量的企业必然会被市场淘汰。

可以预见，中国的房地产供给将更加完善，保障中低收入人群的共有产权住房和租赁住房的土地制度和金融制度将逐步建立和完善，惠及广大老年人的养老房地产保障将继续深化。目前，我们已经看到了这样的政策趋势。总之，美好的生活是值得期待的。”聂梅生说道。

随着住房、房租和购房等政策的实施，这个行业在未来20年将会有所不同。