改革开放40年 城镇居民人均居住面积增长4.5倍

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改革开放40年来，房地产业从无到有，逐渐成为国民经济的重要组成部分。特别是自1998年住房市场化改革以来，房地产业的发展真正进入了快车道，房地产业在国民经济中的支柱地位在2003年被首次确定。

40年来，城市居民的居住环境有了很大改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。2017年，房地产开发投资增速超过7%，商品房销售超过13万亿元，带动了数十个上下游产业。2017年，国有土地使用权出让收入达到5.2万亿元，占国家基金总收入的85.3%。

另一方面，房地产业发展中存在的问题也不容忽视，尤其是房价上涨给经济社会发展带来的隐忧，一直困扰着公众的敏感神经。近20年来，中国商品房平均价格上涨了近3倍，而北京和上海的房价都上涨了近6倍，深圳上涨了近7倍。

因此，监管一直伴随着房地产业的发展。特别是去年以来，随着“无房炒房”的定位和相关税制改革的推进，引导房地产业健康稳定发展的长效机制的轮廓逐渐清晰。

迫切需要改革住房制度来解决住房短缺问题

随着1977年恢复高考，特别是1978年十一届三中全会宣布改革开放，大量知青开始回归城市，城市人口急剧增加，随之而来的是住房严重短缺。

1978年10月19日，国务院批准了原国家建设委员会的《关于加快城市住宅建设的报告》，指出“居住条件十分恶劣，群众迫切要求改造”。“是时候解决城市住房问题了”。明确提出要“加快住房建设”，到1985年，全市人均居住面积应达到5平方米。

有效增加住房供应，解决城市住房短缺势在必行。住房制度改革迫在眉睫。

一九八○年四月，邓小平同志在《关于建设和住房的谈话》中提到“房子可以卖”。

随后，中央政府正式发布了一项规定:“私人建筑，私人买卖，和私人拥有自己的房子是允许的。”

1981年1月，经国务院批准，中国住房建设开发总公司正式成立，承担了推进住房建设社会化和商品化的任务。

1984年，中央政府明确提出“推进住房商品化”，商品房走上历史舞台。

1988年1月，召开了“第一次全国住房制度改革会议”，即第一次“住房改革会议”，明确提出“实物分房改为货币分房”，住房制度改革正式纳入中央和地方改革计划。

1992年10月，中国共产党第十四次全国代表大会明确提出，中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。随后，公众的创业热情高涨，住宅企业如雨后春笋般涌现。仅在北京，从事房地产的企业从1991年的3700家增加到1992年底的17000家。

据统计，从1949年到1977年底，全国城镇新建住宅建筑总量为4.93亿平方米，仅2017年一年，新开工住宅建筑面积就达到28亿平方米。城镇居民人均住房建筑面积也从1978年的6.7平方米增加到2017年的36.9平方米，居住条件得到极大改善。

取消福利分房，促进房地产业进入发展快车道

新中国成立后，我国长期实行福利分房的住房制度。城镇住房主要由国家投资建设，建成的住房主要由职工所在单位根据工龄、职位、学历等进行分配。对于分配的住房，只收取象征性的和几乎免费的低租金。

1998年4月，中央银行以“紧急函件”的形式向各商业银行下发了《个人住房担保贷款管理试行办法》，正式宣布贷款期限可达20年，贷款金额可达房价的70%。5月，中央银行发布了《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

同年7月，国务院正式宣布:“1998年下半年，停止实物分房，逐步实行分房货币化。”同时，建议“建立和完善以经济适用房为基础的住房供应体系”和“在不断完善中全面推行住房公积金制度”。

至此，国务院正式宣布福利分房时代结束，住房商品化时代开始，商品房投资和销售呈现快速增长势头。

2003年，房地产行业再次迎来了“亮点时刻”。同年8月，国务院发布文件，指出“住宅房地产市场的持续发展，对拉动经济增长、提高人民生活水平发挥了重要作用”，并首次明确指出“房地产业关联度高、带动力强，已成为国民经济的支柱产业。”

支柱产业地位的确立使房地产业进入了发展的快车道。

自1998年以来，房地产开发投资连续17年保持两位数增长；2003年，增长率超过30%，达到30.3%；2010年达到33.2%的高水平。商品房销售面积也从2000年的1.86亿平方米增加到2017年的16.94亿平方米；同期，商品房销售额从0.39万亿元增加到13.37万亿元，分别增长8倍和33倍。

房价过快上涨，加快建立健康发展的长效机制

在房地产市场化进程中，土地市场正在悄然转型。

2002年5月，国土资源部发布第11号令《关于国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的规定》，停止了沿用多年的土地协议出让方式，并规定从7月1日起，商业、旅游、娱乐、商品房等商业用地使用权必须通过招标、拍卖、挂牌等方式进行公开交易。这就是所谓的“招标、拍卖和绞刑”。随之而来的是土地租赁费的快速增长。

2009年，全国国有土地使用权出让收入14239.7亿元，比2010年的29109.9亿元增长104%，比2017年的51780亿元增长38%。仅今年前11个月，就达到53362亿元，同比增长28.9%。

虽然房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但是房价的过度上涨也一直备受争议。

1998年，全国商品房平均销售价格为2063元/平方米，2017年，平均销售价格上涨至7892元/平方米，上涨近三倍。

随着房价的过度上涨，监管政策不断出台。

2005年3月17日，中央银行宣布，现行住房贷款优惠利率将恢复到同期贷款利率水平；3月26日，国务院发布《关于有效稳定房价的通知》，提出八项措施，要求地方政府采取措施抑制房价过快上涨；4月28日，国务院发布了《加强房地产市场指导和监管的八项措施》，明确了享受优惠政策的普通商品房的标准，并规定从2005年6月1日起两年内对商品房转让征收营业税，禁止投机倒把。土地和期货转让；5月9日，《稳定房价意见》出台，从调节供给、调节需求、整顿和规范市场秩序三个方面稳定房价。

这也是进入本世纪以来第一次全国性的大规模房地产市场调控。

随着货币政策的全面收紧和房地产市场的全面整顿，海南、北海、广西、惠州、广东等地的房地产市场突然爆发。

自2016年9月30日北京启动楼市调控以来，新一轮以“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”、“限购”为特征的楼市调控席卷全国。

2016年底，中央经济工作会议首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位；2017年2月，中央政府首次提出“研究房地产的长效机制和基本制度安排”；同年10月，第十九次全国代表大会报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购结合的住房制度”；2017年5月，广州、深圳等19个城市成为首批租赁住房试点城市...

虽然各种调控措施都带有很强的行政色彩，但随着“租购平等权”的实施，以及2011年以来上海和重庆积累的经验，长效机制的轮廓已经逐渐清晰，这表明了中央政府解决房地产市场问题、加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制的信心和决心。