楼市趋于理性 调控因城施策更加精准

本篇文章5488字，读完约14分钟

今年以来，在中央政府“无房炒房”的定位和城市政策、分类监管的精神指引下，地方政策不断加码，全年累计出台450多项监管政策，成为历史上房地产监管力度最大的一年。正是在这种严格调控的背景下，全国房地产市场经历了从局部过热到整体降温的过程，市场预期出现了积极变化。房价、销售、投资、地价等诸多房地产指标均大幅下降，调控初见成效。

然而，在房地产市场深度调整的背景下，特别是国内经济下行的压力下，有关放松房地产市场监管的传言也接踵而至，明年的监管政策和市场走势备受关注。对此，接受《证券时报》记者采访的业内人士认为，从中央经济工作会议的声明来看，房地产调控的政策思路并没有改变，再次强调“留而不投机”的定位，即抑制非理性投资和投机。需求的“主观性”政策仍然是持续和稳定的。同时，在城市政策的调控策略和分类指导下，地方政府将获得更多的调控自主权，城市房地产市场稳定的主体责任也将被赋予

业内人士还指出，当前房地产市场面临的问题是，行政监管的弊端日益突出。有人建议，政府应该控制预期，改善监管，加快改革。

市场:从局部过热到整体冷却

上半年，许多地方的房地产市场调控政策不断收紧，部分城市前期调控彻底或多轮加码的市场明显降温。然而，仍有一些城市出现过热迹象，“抢房大战”不断上演。例如，成千上万的人抢购了成都一处房产的数千套套房，杭州一处房产的近3000人无法抢购200套，甚至一位98岁的老奶奶也参加了抽奖。与此同时，一些开发商也有非法行为，如暗箱操作，收取茶费，猜测门牌号码，搭售和搭售。由于仍有房价上涨的预期，重庆、Xi、武汉、南京等热门二线城市的“抢人”，以及丹东、粤港澳大湾区、海南等政策预期带来房价上涨预期的地区，房价大幅上涨，投机行为有所抬头。国家统计局6月份发布的70个城市5月份房价环比数据仍在进一步扩大，市场并未明显降温。摇号抢房背后的市场混乱一再被禁止，调控压力继续加大。

住房和城乡建设部5月份对Xi、海口、三亚、成都、太原等12个城市进行了访谈，重申房地产调控目标不动摇、力度不放松，并提出进一步做好房地产调控工作的六项具体措施，6月底， 住房和城乡建设部等7个部门决定联合开展专项行动，控制30个城市的房地产市场混乱，打击投机，稳定市场秩序。 随后，Xi、杭州、长沙等地相继出台限购“堵”措施，暂停企业在限购区域内购房。长沙还“修补”了以前的人才落户购房政策，要求不受购房限制的人才至少要有博士和高级职称...几十个省市相继采取行动，楼市调控进入了"反房地产投机"的新阶段。

7月31日，中央政治局强调要坚决解决房地产市场问题，坚决抑制房价上涨，市场预期才真正开始改变。自8月份以来，中国大部分地区的市场观望情绪有所抬头，投资投机热情有所下降。此外，8月17日，住房和城乡建设部对海口、三亚、烟台等五个城市进行了访谈，再次强调“不准炒房”。9月后，市场形势逆转，进入下行通道。领先的房地产企业万科高喊“住”的口号后，更多房地产企业的市场预期发生了变化，打折和降价的项目开始增多，售楼处不断被业主“维权”。一些房地产出现了诸如砸售楼处、拉横幅“维权”甚至要求退房等激烈行为，市场感觉“秋天凉爽”。同时，2003年国务院货币化改革政策的调整加速了四线城市房地产热的降温。10月底，新华社、人民日报和其他中央媒体集体表示，“调控不能放松，也不能半途而废”，这使得一些开发商和住房投资者对放松调控政策的预期下降了/。

根据国家统计局12月份发布的数据，11月份，全国商品房销售面积连续三个月下降，降幅扩大，市场预期发生重大变化，消费者观望情绪强烈；17个热点城市的二手房价格环比下降，这是四年来十多个热点城市的二手房价格连续两个月下降，一线城市的二手房价格连续三个月环比下降。同时，全国房地产开发投资累计同比增速降至全年最低值。全国300个城市的土地拍卖数量创下新高，土地平均溢价较低。许多指标显示，全国房地产市场整体正在降温。

政策:从持续增持到局部微调

今年以来，房地产市场从局部过热转向整体降温和回归理性，这是中央和地方政府对房地产市场保持高压监管和严格调控政策效果的体现。

从3月起，两会政府工作报告进一步强调“留而不投机”的定位，继续实行差别化监管。到7月，中央政治局会议强调“坚决解决房地产市场问题...坚决遏制房价上涨”，然后到12月。中央经济工作会议再次强调“留而不投机”的定位，坚持城市的政策和分类指导，中央政府不断明确和强化调控的基调，表明调控的决心，不断保持来自政策、监管和舆论层面的高压。住房和城乡建设部、银行业监督管理委员会、国家发展和改革委员会等部门出台政策，从加强市场监管、深化体制改革、加强金融监管、加快租赁市场建设等方面部署房地产市场监管和长效机制建设。，以便在付诸行动中“不投机地生活”。由于城市的政策，地方政府已经从需求方和供应方共同努力实施房地产调控政策。限购、限贷、限价、限销等措施不仅在全面升级的热点城市实施，还延伸到三四线城市。与此同时，数十个城市开展专项行动，控制房地产市场混乱，大力整顿和规范房地产市场秩序，坚决遏制投机性房地产投机。许多热点城市都开展了租房试点，利用集体建设用地建设出租房和共有产权房，并有所增加。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国各地已出台各种调控政策450多次，成为有史以来房地产调控政策最密集的一年。

随着房地产调控的深入，政策放松的传言时有发生。从年初兰州“放松”限购，合肥取消限购，成都“放松”人才安置政策调控，以及南京“放松”的传言，到10月份“广州放宽限购”和“国务院规定所有购房都要在6个月内公布”的传言，再到12月份“NDRC放松了对房企的融资”的传言，各地政府和国家部委每一次房地产相关政策的调整都会影响到市场敏感的神经。然而， 这些“放松”的传言已被有关部门及时澄清，住房和城乡建设部一年六次明确表示“调控目标不动摇，力度不放松，调控政策的连续性和稳定性将保持不变”。 许多中央媒体也在关键时刻集体表示，“调控不会半途而废”，“住房、房市和投机的定位不会动摇”，不断稳定市场预期。

房地产市场在11月份大幅降温后，调控政策的数量也较之前大幅减少，政策的内容基本上是调控房地产市场的各种混乱。只有少数城市加强了调控，政策环境基本稳定。然而，12月13日的中央政治局会议没有提到房地产问题，很多人认为这是一个信号，表明明年将放松房地产市场监管。特别是12月18日和19日，连续两天有消息传出，菏泽取消限购政策，广州放宽商业和服务类物业限购政策，珠海金湾和斗门降低限购条件。一石激起千层浪，再次引发市场对放松调控政策的讨论。菏泽取消限购甚至被一些业内人士解读为2018年放松楼市政策的第一枪。然而，菏泽市住房和建设局召开紧急会议，解释了这一政策调整的情况。山东省住房和城乡建设厅也回应称，“山东省住房和城乡建设厅符合国家调控政策，采取“一市一策，一城一策”的调控措施。因为不同的地方城市有不同的情况，它们在政策上不是“一刀切”。所有政策仍由地方城市根据自身情况进行控制，由省住房和建设厅进行全面控制。省住房和城乡建设部门不干涉地方住房和城乡建设部门的具体政策。有些政策需要报告，有些则不需要报告。”12月21日，中央经济工作会议再次强调“坚持‘住而不炒’的定位，按照全市政策和分类指导，巩固市政府的主体责任”，再次明确了明年楼市调控的方向，进一步稳定了市场预期。

展望:监管的目的保持不变

12月21日召开的中央经济工作会议，为明年的房地产调控指明了方向，即“建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持住而不炒的定位，实行政策分类指导，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”虽然业界对前半句的解释基本一致，即中央政府决心继续坚持“留而不投机”的定位，但对后半句的解释存在分歧，尤其是“分类指导”中的“指导”一词。一些业内人士解释说，“监管”一词有一个风向标的含义，这意味着明年房地产监管不会过重，监管政策可能会略有转向，更多的城市政策将会放松

然而，中国人民政治协商会议全国委员会经济委员会副主任杨伟民在第二天举行的“2018-2019中国经济年会”上明确表示:“去年的经济工作会议将房地产描述为‘分类监管’，今年则描述为‘分类指导’。”这两者之间没有太大的区别。这意味着放松监管是一种盲目的解释，房地产监管政策没有改变。”

关于明年房地产政策的走向，中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受《证券时报》采访时表示，由于房地产市场的重要性和敏感性，为了更好地稳定预期，会议没有对房地产目标作出明确表态，但我认为确保房地产市场的稳定是一个不需要重复和突出的目标。然而，这一表述实际上揭示了一个更为积极的意义:第一，短期政策没有改变，即调控思路没有改变，即“房子是用来住的”，即抑制投资投机，同时引导城市政策分类；二是注重长效机制建设，强调长效机制和基础制度建设(完善市场体系和保障体系)；第三，它进一步强调了地方政府的主要责任，住房和城乡建设部已经强调了这一点，这也是着陆的重点。“当然，因为城市政策赋予了地方权力，突出主体责任就增加了地方责任。一般来说，就房地产而言，地方政府必须对房地产市场的稳定负责，必须对保护负责，必须对自己的行为负责。”他说。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇在接受《证券时报》记者采访时也认为，中央经济工作会议关于房地产的内容与以往的政策声明基本一致，但突出了“无房无炒”的定位，表明“无房无炒”的定位已得到社会各界的广泛认可，有望发展成为我国住房市场管理的一项长期目标；从中央和地方调控责任的划分来看，这一要求是为了“巩固市政府的主体责任”，表明今后在城市专项政策调控战略和分类指导下，地方政府将获得更大的调控自主权，同时，城市房地产市场稳定的主体责任将真正落实到地方，从而有效避免调控政策“一刀切”的现象。

中国指数研究院常务副院长黄宇进一步指出，2019年，房地产市场整体发展仍应坚持住宅物业化，抑制非理性投资和投机性需求的“主观”政策仍具有连续性和稳定性。与此同时，调控政策将更加注重保障合理的住房需求，如按需供应和置换。在“无房炒房”的基本取向下，市政府的主体责任明显增加，城市面临的需求环境发生了很大变化。因此，强调城市政策也有利于优化前期的一些行政调控手段，使整体政策组合更加合理，从本质上讲更有利于市场的平稳运行。

“2019年，监管和控制的主要责任分散到各个城市。目前，出现了分散和自发的政策调整，主要是对前期价格限制和销售限制等行政干预措施的修订。”壳牌研究院院长杨现领表示，如果经济增长下滑的风险仍在增加，预计更多城市将在后期调整房地产调控政策，如放宽购房限制、调整抵押贷款利率和首付比例。第三，四线城市的政策放松可能先于一线和二线重点城市，行政政策放松先于金融和信贷政策。

至于明年的市场走势，倪鹏飞预测，总体而言，小幅调整是一个高概率事件。在没有重大政策变化和突发事件的情况下，整个市场转向降温通道，不会出现剧烈波动。随着时间的推移，冷却会有起伏和波动。空的城市差异可能会再次凸显。未来一年，一、二线城市的市场上行压力将会有一定程度的增加，且趋势是以增长为导向。第三，四线城市市场的下行压力将再次加大，库存可能再次增加。

黄宇还认为，在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步企稳，一些涨幅过大的城市将继续调整房价，尤其是热点城市的二手房价格将率先发生变化；然而，四线城市房价的上涨动力将明显减弱，一些没有人口产业支撑的四线城市将进入下一个市场浪费期。

政策建议:三大战略应共同推进

不可否认，今年楼市调控的阶段性成果离不开必要的行政调控手段，但我们也应该看到行政调控弊端逐渐凸显的问题。“长期过度使用行政手段，行政调控产生了大量意想不到的问题，导致市场混乱，加剧市场风险，使得行政调控的作用下降，市场调节机制不能发挥有效作用，扭曲了市场供求关系，导致房地产泡沫加剧。”倪鹏飞说道。

因此，倪鹏飞认为，政府应该管理预期，改善监管，加快改革，同时推进预期。首先，稳定房地产市场的预期，同时消除预期的泡沫。二是完善房地产调控政策，防止房地产市场双向剧烈波动。首先，要妥善处理和应对宏观问题的挑战，处理好经济速度和质量的关系，处理好房地产和宏观经济的问题。其次，要继续保持房地产市场调控政策的力度和弹性，将调控目标从抑制房价上涨调整为确保房地产市场稳定，坚持“只住不投机”和“按市决策”的调控思路，将调控手段从行政手段转变为市场手段，完善调控措施，将临时性调控转变为制度化、制度化的调控。第三，推进并重点关注房地产市场监管，将中央政府对住房市场的监管延伸至地方政府的调控计划，将中央政府对地方房地产市场的监管延伸至土地市场，并进一步重点关注金融机构。最后，制定一个好的计划来预防和控制房地产市场的双向剧烈波动。第三，我们决心改革基本制度，加快建立长效机制。如果引入房地产税来实施一个渐进的计划，只有那些交易或转让住房的家庭将被累算并按一定的门槛征税；探索房地产税和基础设施的未来收入作为未来偿还债务的资本流动，发行市政债券，填补地方政府土地财政退出留下的支出缺口；深化住房制度，重建商品房与经济适用房的比例关系，加快完善租售并举制度。

黄宇还认为，从长远来看，要保证住宅的产权性，仍有必要加大推进力度，构建房地产市场健康发展的长效机制。2019年，它将继续在住房、金融、土地、税收、投资和立法方面取得进展。