合肥国祯广场商铺“售后包租”涉嫌违规

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在建的国珍广场

本报记者王报道

不久前，《中国产经新闻》发表了一篇关于涉嫌非法集资和逃税现象的公开报道，如合肥浙商城二期食品城、宝丽丰广场、华商国际食品城等商店。几天前，这种长期以来被全国许多部门叫停的“售后包租”商店销售模式在合肥再次出现。记者多次接到合肥国镇广场销售人员的电话，要求他们去参观房子。因此，2016年12月30日下午，记者被“邀请”到合肥长江路与金牛路交叉口的国珍广场营销中心进行暗访。

投资回报很诱人

“押金？你存的越多，存的越少。股票市场？起起落落。贷款？失去一切。买一个商店！赚得越来越多。”国真广场商店彩页上的情感广告语言确实吸引了人们的注意力，而且似乎“非常合理”。

记者受到国珍广场物业顾问晓寒的接待。据他说，4号楼的销售是从负楼到四楼。售后包租，公司已经统一经营了八年。前三年的租金直接从房价中扣除，第一年总房价扣除6%，第二年扣除7%，第三年扣除7%。前三年的租金总额从房价总额中扣除20%。由于前三年的租金直接抵消了房款，投资者从第四年开始获得租金。第四年的租金是扣除房价后已付房价的8%，第五年也是8%。从第六年到第八年，商店的实收租金分成9:1，90%给投资者，10%给经营者。一楼每平方的平均价格分别是30，000、90，000、40，000、30，000和20，000。现在公司有活动，所以付2万到4万，打9.9%的折扣。在2018年底前交出房子。

根据记者的“投资额度和购买面积意向”，晓寒向记者推荐了4楼4-308套房的商铺，并计算了其自有住房的回报率:面积为66.13平方米，单价为26346元，总价为1742235元；支付20000元，享受40000元折扣，即1702235+20000元。预订房间并享受99%的额外折扣后，总价为1685212元。前三年租金的20%一次性扣除337，042元，支付总价为1，348，169元+20，000元= 1，368，169元。第四年的租金是8% = 107，853元，第五年的租金是8% = 107，853元。

“4-308店总价为1742235元，发票以扣除总价1368169元为基础，可以少缴税款。”房地产顾问晓寒告诉记者。

那么，能少交多少税呢？经过计算，晓寒说，如果以174.2235万元的总价缴税，大约需要支付8.7万元。如果按已付总价1368169元缴税，将支付约67000元。如果你不按总价开发票，你可以少缴税20，000元左右。

当记者要求查看售后包租的“委托管理合同”时，晓寒表示:购买合同没有草签，租赁协议也没有出示。

隐含的多重法律风险

众所周知，由于商业地产“售后包租”运作的失败，仅在合肥就发生了多起“经营者出走”、“投资者堵住地方政府大门”的事件。

正是因为防范了这些风险，2010年中宣部、中央稳定办公室、最高人民法院、农业部等31个部门的部际联席会议制定了《预防和打击非法集资宣传教育规划纲要》，明确将“售后包租”界定为非法集资，要求各级房地产管理部门加强监管，严肃查处违反相关法律法规销售商品房的行为。

《商品房销售管理办法》第十一条也明确规定，房地产开发企业不得以返销或变相返销的形式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式出售未完工的商品房。

对于合肥国振广场的“售后包租”销售行为，北京丁敬律师事务所首席律师张兴水认为，丰厚回报背后的实质是开发商的融资行为，开发商将简单的房地产销售转化为金融产品销售，是未经金融部门批准销售的金融产品，难以摆脱非法集资的嫌疑。

“根据税法，房地产开发企业以折扣等形式向购房者出售商品房。在签订购房合同时，房地产开发公司(或房地产开发公司的关联企业)与购房人另行签订商品房委托管理合同，合同规定折扣后的价格为成交价格，购房人自愿放弃一定期限内的托管收益权及其他费用。房地产开发企业的商品房折扣金额(或商品房价格低于同类商品房价格的部分)，按照“出售房地产”的原则，随同商品房销售价格一并征收增值税。买方放弃一定时期的托管收益权及其他费用所享有的折扣金额是为了获得经济利益，应考虑参照有关规定按“服务业-租赁业”税目征税。”张兴水说道。

对于投资者来说，这种“售后服务章程”有保证吗？对此，国桢广场营销经理曲耀进一步解释，国桢广场售后包租的经营者是开发商合肥国桢房地产有限公司旗下的安徽国桢物业管理有限公司，投资有保证，买家无后顾之忧。

但是，根据经营人安徽国桢物业管理有限公司的企业注册信息，该公司是一家有限责任公司(由非自然人投资或控制的法人独资)，注册资本为人民币300万元。

根据《公司法》，有限责任公司的债务由公司以其全部资产承担，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。

那么，如果一个负债能力只有300万元的有限责任公司被股东认购，并被委托经营国珍广场的店铺，买方的利息保证系数是多少？

“售后包租，一种非法的销售模式，可以返回到河流和湖泊，这是反复禁止的。其根源在于开发商希望尽快收回资金，“有限责任”是一个大陷阱。根据《公司法》，公司只能承担与注册资本相应的有限责任。这样，就相当于在开发者和所有者之间建立了一个“防火墙”。如果商店能够繁荣，他们将会很高兴，经营公司将会盈利。如果管理不善，如果你遇到商业上常说的“死盘子”，运营公司也可以一屁股走人。即使由于未能履行收益回报的承诺而引起争议，经营公司的责任也是有限的。已经返还资金的开发商将不会有大的损失。”一位不愿透露姓名的房地产企业负责人对“售后包租”售房的本质是正确的。

该房地产企业负责人还指出:“在售后包租的运作中，一些开发商哄抬房价，将价值70万元的房产定价为100万元，然后诱使市民多投资几年商铺。所谓“租金抵前几年的买价”实际上相当于购买者将他购买的商店免费赠送给经营公司几年。”

暗访结束后，记者向开发商合肥国桢房地产有限公司提交了书面采访提纲，围绕国桢广场是否符合“售后服务章程”、如何保护投资者利益、是否涉嫌偷税漏税等问题进行了采访。截至发稿时，合肥国桢房地产有限公司尚未做出任何回应。

网络编辑:杜