98.6亿补仓，“掉队”的上海万科加速拿地

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上海一直是房地产企业和军事战略家的战场，即使是已经站稳脚跟的大型房地产企业，也在大力“强市”。

8月1日上午，上海出售了一套总面积为117亩的商住楼，其中包括徐汇区红梅街的5块地皮。虽然事先咨询了20多家房地产企业，但在拍卖现场，经过两轮招标，这块巨无霸地块被万科的间接子公司上海新桥高房地产有限公司以98.63亿元的总价和27600元/平方米的底价侵吞。

万科上海家仓

这块“巨无霸”地块不易啃，其自持比例、投资需求、出租屋数量、分配建筑面积等刚性要求对开发商的财务能力和开发能力提出了极高的要求。

根据转让要求，该地块的所有商业部分至少需要自我维持20年，且不少于50%的办公部分建筑面积也需要自我维持至少20年。对住宅部分的要求甚至更高，出租住房的自持建筑面积不少于30%，单元不少于550个。此外，该地块还要求总建筑面积不低于45000平方米，用于建设体育文化养老设施。

在投资促进和运营方面，这块巨大的土地需要引进至少一个得到国家发改委、科技部等部委认可的国家级“企业技术中心”。同时，有必要在地块内引进两个或两个以上合格的中创空经营机构，推进“品牌化、专业化、国际化”建设。

赢得该地块的上海新桥高房地产有限公司成立于今年5月14日。上海万科通过南通万虹和南通万茂持有上海新桥高房地产60%的股权。上海一电集团旗下的华信地产持有35%的股权，其余5%的股权属于上海徐汇土地储备有限公司..

上海万科发出了补充土地储备的信号，其公开市场的土地收购量明显增加。据时代财经不完全统计，2017年，万科在上海公开市场赢得6个新项目。2018年，万科的储备扩张正在加速。截至6月30日，万科已经在上海启动了9个项目。根据中国指数研究院的相关统计，今年1-7月，万科在上海土地市场上以51亿元的土地收购金额位居房地产企业第二。

事实上，房地产企业在上海收购土地越来越困难。一方面，上海的土地供应逐年萎缩。根据中国指数研究院的统计，2016年上海启动了203个土地项目，同比下降15.1%，供应量是过去6年来最低的。其中，面积752.78万平方米的住宅91处，同比下降42.1%。2017年，上海住宅用地供应量减少至35宗，其中商品房销售面积为213.913万平方米，同比下降6.5%。

另一方面，以租赁住房用地为主的上海土地市场，也为房地产企业筑起了一道墙。从2017年7月至2017年12月，上海成功出售21块租赁住房用地，总交易面积为63.76万平方米。

租赁土地有效稳定了上海地价，但中小房企进入上海土地市场更加困难。数量大、长期自持和严格的转让要求使许多房地产企业望而却步。然而，上市前出售的租赁土地也进入了当地国有企业的腰包。

图片来源:中国视觉

规模焦虑

反向收购背后是上海万科的内部扩张需求。自从1992年进入上海，万科已经在沙滩上呆了26年。在过去的几年里，万科一直名列上海房地产企业前三名。然而，市场上没有永远的赢家，万科的先发优势也受到了挑战。

2015年，上海万科以283亿元的总销售额和4.67%的市场份额在上海市场占据第一位，远远超过亚军中信泰富70亿元。2016年，万科销售股本总额为236.94亿元，在上海房地产企业中排名第二，紧随其后的是融创，销售股本总额为218.36亿元，排名第三。

2017年，上海万科的销售股本总额降至150.15亿元，甚至低于其兄弟公司杭州万科。尽管上海在房地产市场上仍位居第二，但与第三名的差距正在进一步缩小。在2017年上海房地产企业股权销售前50名中，继万科之后，金谷地产的销售股权达到143.76亿元。此外，在万科内部，上海万科正逐渐落后。

然而，需要指出的是，2017年，上海房地产市场的交易量大幅缩水。数据显示，2017年上海商品房销售额为4026.67亿元，同比下降39.9%。其中，住宅销售额达3336.09亿元，同比下降36.3%。

2017年，上海收紧了房地产市场监管政策，很难获得预售许可证。据看房人统计，截至2017年12月26日，上海共发放预售许可证126份，111个“幸运”项目获得“绿灯”。高端建筑受到更多限制，单价超过10万英镑的项目很少发布。近年来专注于高端产品的万科深受影响。去年，只有上海万科的翡翠公园、海洋传奇、安亭新城和铃兰大厦获得了预售证书。

市场在变化，万科也在变化。2017年，为响应万科集团向“城市配套服务提供商”转型，万科上海提出“热带雨林”模式，涵盖商业、工业、物业、养老、城市更新等多种业务。据时代财经统计，2017年以来，万科启动的15个项目中，物流地产项目多达8个。

“万科在上海市场也面临着各种冲击。目前，在积极收购土地的同时，它加强了在上海市场的投资，以便赶上其业绩。徐汇区项目未来发展良好，这将有助于万科在下一个两年期形成相对良好的可销售和租赁资源。此外，今年万科股权结构相对稳定，也为企业发挥实力提供了更好的条件。”易居研究院智库中心研究主任严跃进分析了时代财经。