实探降价漩涡中的厦门楼市：开发商亏了也要卖

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分析师表示，各地新一轮降价基本没有出现，主要调整集中在二手房市场；至于厦门的豪宅项目，也有一些土地王项目，这些项目一般都是大型开发商，对个人整体盈利能力影响不大。虽然根据成交量和面积进入市场是一种损失，但不排除后续的价值增值。毕竟，类似的情况发生在2011年和2014年。

8月，在受副热带高压影响的厦门，手机将持续收到橙色高温预警信息。下午炎热的街道上，行人很少；8月也是台风高发时期，变化频繁。电视上有专门的频道来播放实时台风情况。在今年这个炎热的夏天，厦门房地产降温的消息比台风更引人关注。

日前，证券时报e公司的一名记者到厦门岛内外的一手和二手代表性建筑现场参观了这些建筑的降价情况。

整栋大楼都打包出售

受房地产市场调控的影响，今年上半年二手房市场持续低迷。在这种背景下，厦门二手房的价格和交易量都有所下降。据安居克统计，目前厦门二手房均价高达4.5万元/平方米，比上个月下降4.38%。这一趋势与链家发布的信息基本一致。

成交量也有所下降。根据厦门房地产网络数据中心的监测，今年上半年厦门共有10479套二手房售出，比去年上半年同期下降了一半以上。从地理上看，位于厦门岛外的海沧区和翔安区成为近年来的主导区域，海沧区同比下降约14%。

据Home.com连锁的统计，记者以意向买家的身份走访了海沧区未来海岸秦朗湾社区的一栋房子，最近显示降价幅度超过了20万元。

“海曙区是现阶段岛外最完整的规划。路比岛宽，车开起来也很舒服。”滴滴司机吴师傅经过海沧大桥时，特别强调这座桥有两个价格，岛的一边平均价格是4万到5万元/平方米。几年后，岛外的海沧区迅速翻了一番，单价涨到了3万元。

该房产目前总价为360万元，三室两厅，自今年5月份开始出售，售价为28800元/平方米，低于该住宅区近期的平均成交价格，也低于该住宅区目前的挂牌价格1000元左右(因为该房屋已购买5年，税费较低)。记者走进房间，发现地板很低，整体装修过时，前后视野被高楼挡住。

这位连锁置业中介还带领参观了同一社区内多种价格相近的公寓类型，并表示这些公寓类型的价格值得一谈。与上市价格相比，这件商品降价10%并不罕见。中介最近卖出了一件商品，上市价格和交易价格的差额是20万元。

据报道，目前，这方面的交易主要是为租户和投资者谁需要资金周转。上述降价超过20万元的业主打算换到附近的别墅。也有业主一年到头都在省外，在厦门旅游时买下这里的房产作为度假胜地。现在，资金周转已经足够了，任何一套都可以出售，而且价格可以商量。

据中介介绍，业主最初的购买价格是每平方米几千块，现在已经翻了一番。总价格做一些是可以接受的。房屋记录显示，房价下调后，看房人数大幅增加。

除了一套降价出售外，整栋楼最近在厦门也打折出售。

记者还去了该岛湖里区的一栋楼，看到里面的公寓总价下降了60万元，现在总价是420万元。它靠近高速公路，没有隔音栅栏。这座建筑已经超过25年了。附近一家中介公司的工作人员说，这栋楼是一栋商住两用的建筑，楼下的环境不是很好。这一波调整相对较大。

据当地的中介公司刘介绍，在该岛思明区的炳浪东里，有12套6层的房子，打包出售的价格为3.85万元/平方米，而同一地区二手房的平均价格在4万元/平方米至6万元/平方米之间。

据中介介绍，这12套都是同一业主的，属于公司的产权。现在，我们需要流动资金，可以打包出售，也可以拆分出售。然而，税费需要由买家承担。提交的房地产许可证登记日期为2008年3月11日。

记者去了这栋建筑所在的住宅区，它属于老城区，大部分都在10层以下。附近有一所小学。早上，一群保安路过楼下的商店，大多数商店还没有开门。

价格颠倒的豪宅

由于房地产调控政策的升级，厦门二手房的税费有所增加，许多购房者将注意力转向了二手房。目前，厦门像大多数城市一样，不得出售超过预售备案价格的新房。据厦门房地产网络数据中心统计，今年第二季度厦门新房总成交量为8469套，面积约60万平方米。其中，售出1216套一手住房，同比下降约一半。

《证券时报》的记者去了沃尔顿1275，这是岛上的标志性建筑。

我一进样板房的门，40多平米的客厅就装饰得富丽堂皇，但大理石地板上隐约出现一层灰，留下鞋套来来去去的痕迹；近200平方米的中低层精装大厦没有空风格，过一会儿就会觉得闷。

“这套原本是样板房，卖掉了。现在它只是暂时开放。”根据现场销售人员的说法，样板间只在之前销售的指定日期开放。沃尔登1275位于厦门会展中心的北面。作为最后的压轴戏，它可以从南面俯瞰大海，20层以上的客厅都装有全景落地窗。

然而，有许多迹象表明，这一时期的豪宅是在匆忙准备迎接客人。

除了样板间，从主干道进入营销中心，你还得借用工地大门才能进入。门口的保安举起手指了指路。他不得不穿过一栋未完工的商业地产大楼，大楼上挂着“几个座位，不要再错过了”的标语。楼下水泥地上的砾石还没有清理干净；在从营销中心到样板间的路上，装修没有完全完成。几块地砖靠墙放着，几块好水泥堆在地上。

另一位销售人员也介绍说，他是在前一天下午得知这个问题的预售证书的。这是岛上唯一新建的豪华住宅项目。现场平均销售价格为67000元/平方米，不同家庭的平均销售价格与前期相比有所下降；目前，安居客的售价为7万元/平方米。

根据现场销售计算，如果您选择中间的无障碍观景楼层，按照近7万元的单价，一栋196平米的四房两厅大厦总价为1375万元，第一套按30%的首付款计算，平均每月付款5.1万元，不接受公积金贷款。

与周边二手房的整体单价相比，该豪宅的价格高于周边二手房的平均价格，而附近类似豪宅项目——海峡国际社区一期二手房的平均价格一般在8万元/平方米左右。

即使一只手与二手盘子倒挂，这一次也没有引发房地产市场的“创新”浪潮。开业那天，没有多少顾客来看房子。在接待处，将近中午时登记的客人不到10人，沙盘周围只有几个客人。几个孩子在展厅里穿梭玩耍。中午11:30左右样板间就要关门了，负责开、关楼梯间门的大姐也说早上没有人，很快就只有几个人下班了。

销售人员反复强调该项目的优越性。毕竟，该岛七八年来没有新的土地收购。本项目靠近会展中心，地理位置优越。购买超过180平方米的豪宅没有限制。省内中小学配套排名靠前，前期销售非常火爆。大多数买家是厦门周边的外国人，比如泉州。这次来的主要客人是以前看过房子的老顾客，或者是老顾客带来的新顾客，每天大约10套。开业只是一种形式。

由于厦门最新的限制面积门槛提到180平方米，在岛上推出的新网站基本上是几千万级的大型奢侈品。根据厦门房地产网的统计，该岛出售的新房总价格在700万元到1500万元之间。婺源湾等地区的高品质学区房在厦门房价中名列前茅，而教育资源匮乏，建筑质量差，成为降价的主力军。

"在这一点上，开发商必须有现金流."据几位业内人士透露，一些岛外项目30%的首付可以达到10%，而关键是煽动银行贷款的剩余70%，以缓解资金短缺。一些开发商只能向银行抵押贷款，只能求助于地下融资渠道。

即使赔钱也要卖掉

根据链家网的统计，8月份厦门有146套新房在售，其中海沧区和岛外翔安区涨幅最大，均超过30套。据介绍，翔安区南部新城规划为厦门市副中心，将在“一岛一带两核多中心”的组团式海湾城市发展格局中发挥重要作用。最近热议的“王迪”项目就诞生在这里，记者来到融创东南项目所在的房地产。

从厦门岛穿过翔安海底隧道向北行驶，大约需要几十分钟。道路两侧的绿化没有跟上，大部分建筑仍在建设中，外墙被绿色防护网密布，吊塔俯瞰着黄褐色的土地，周围被阳光照亮。

每当我经过一个十字路口，几个拿着红色传单、穿着衬衫的年轻人迅速抬起头，朝车内喊着、挥舞着传单，急切地吸引顾客。在项目销售中心外行驶时，一排大约十辆车停在了双车道公路的一侧。走进大厅，前台工作人员一个接一个地确认来访者的身份，询问他们的同事关于他们的相互关系，配对他们接待的销售人员，并分别解释他们。进入大厅之前，整个规划草图，只有记者和他们的党看着房子。在解释的最后，我没有看到几个新客人；沙盘上显示的是两栋高层建筑，其中一栋已经售罄，前排的小高层别墅大部分已经售罄。

现场销售人员郭表示，开盘价约为3.6万元/平方米，而原计划价格为5万元。

据当地媒体报道，该地块2016年的底价高达3.75万元/平方米，被称为翔安“王迪”项目。融创东南大厦所在的翔安区，近期降价幅度较大。7月份，二手房平均价格为25000元/平方米，比去年年底下降了约10%。

“是的，我们差不多卖了一套，又赔了一套，但我们现在还得卖。”当被问及亏本销售时，郭先生有点尴尬。他预计该项目可能亏损近10亿元，但这是融创进入厦门的第一个项目，因此需要打造自己的品牌。岛外项目与岛内单套相比，造价数百平方米，也以高端为主，平均高层面积95平方米/套，紧邻在建的三、四号线地铁站，配有双石中学和实验小学的翔安校区。据估计，在2021年，房子将被移交装修和一些家具。

根据财务报告，融创中国(港股01918)去年营业收入达到666亿元，同比增长87%，净利润首次超过100亿元。然而，以高杠杆操作闻名的融创银行的资产负债比率去年也攀升至90%以上的高位。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，新盘降价基本没有出现，主要调整集中在二手房市场；至于厦门的豪宅项目，也有一些土地王项目，这些项目一般都是大型开发商，对个人整体盈利能力影响不大。虽然根据成交量和面积进入市场是一种损失，但不排除后续的价值增值。毕竟，类似的情况发生在2011年和2014年。

在看过样板房后，郭先生计算出一套中间建筑供参考。第一套单价约为37000元/平方米，首付款为3107万元，组合贷款的月供应量比纯商业贷款低1000元左右。

今年6月，厦门出台了一项新的公积金贷款政策。职工家庭首次申请住房公积金贷款时，最高贷款金额为120万元；职工家庭第二次申请住房公积金贷款，最高贷款金额为100万元。此外，在外地缴纳住房公积金的职工在厦门购房时也可以申请住房公积金贷款。

“厦门户口？”这是几乎每个现场销售人员都必须问的问题。

厦门进一步放宽了人才引进。购房补贴最高限额为每人每年10万元，最长支付期限为10年，总额不超过100万元；租金补贴最高为每人每月5000元，最长支付期限为5年，总额不超过30万元。

在相对宽松的公积金政策下，也方便了人才购房。郭先生介绍，根据人才引进计划，一位台湾教授直接用公积金贷款买房。

关于厦门楼市，张大伟表示，厦门新建住宅价格数据仍处于历史最高水平，比2015年上涨了52.9%，二手房价格较2016年10月和2017年7-8月的最高点下降了14%，地价溢价也明显下降。预售价格受到严格控制，监管继续发酵。低地价项目纷纷进入市场，迫使高地价项目加快销售步伐；然而，对于市场而言，它可能会形成一定的“市场利润”预期，这可能会刺激需求小幅回升。对于市场前景，张大伟表示，厦门市二手房市场应该继续调整，主要依靠信贷等政策。