楼市去库存 开发商促销瞄准“返乡置业”

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春节期间，《中国证券报》的记者走访了陕西省Xi市和湖北省武汉市的几处房产，发现返乡已逐渐成为二三线城市的一个新的吸引力，而热度更集中在劳动力输出省份。专家表示，高库存城市确实需要回家促进销售，但在未来，“一个城市，一个政策”仍然需要解决房地产供求问题，以确保房地产市场的健康和稳定发展。

居者有其屋成为热点

在Xi西安西三环附近，售楼处门口写着“回家买一个温馨的心季”的标语，并准备了充足的促销礼品:有一份回家过年的礼物，用返程票参观时获得了春节礼包；简单的返校仪式，春节时用返校票买房子等。

一位购房者对《中国证券报》记者表示:“返乡买房现象和外国房地产投机者在Xi的出现并不是一件坏事。单靠本地人买房很难支撑房地产市场。"

武汉也是如此。作为湖北省的省会，武汉在去年房价大幅上涨后开始全面购房，但这仍然不能阻止在广州和深圳辛勤工作的武汉亚回家买房。

"目前，武汉的房价与广州相比仍然很低."毕业后在武汉上大学、在广州工作的张芳(音译)说:“今年春节回家结婚了。”下一个任务是在武汉买一个婚房。”谈到限购政策的影响，张芳说，工作、户籍和社保的相亲符合要求，所以买房没有障碍。对于夫妻都在深圳工作的陈至来说，他们就没那么幸运了。“我在深圳买不起，回到武汉后就受到了限制。”我们进退两难。”陈至说:“你只能先看好房地产，等限购政策出台，或者想别的办法。”总之，你得在武汉买套房子。”

随着一线城市抵押贷款利率的收紧，二线城市的一些银行取消了利率优惠，甚至取消了浮动利率。Xi安城的销售人员介绍说:“现在我们房地产的按揭利率折扣，一家商业银行只打九折，其他大银行打九折。”

考虑到多种因素，春节期间售楼处是否无人问津并不能真正反映当地房地产市场的冰与火。随着生活水平的提高，越来越多的人愿意在长假期间选择国内或国外旅游。因此，在记者走访期间，你经常可以看到售楼处张贴的通知:第六天上班。然而，春节期间“回家买房子”的新变化值得思考。“90后”北京农民工王星(音译)告诉记者:“几年后赚了钱，我会考虑回天津买房子。”原因很简单——北京的房子买不起。”换句话说，促使他下定决心的无非是工作场所房价的上涨和对家乡房价上涨的预期。

一些银行也看到了回家买房的趋势。例如，中国建设银行四川省分行的微信公众账户(601939，BUY)就推出了这样一条信息:“春节回家想不想买套房子？建设银行来帮忙！我们为您挑选了各种房源信息，专业便捷的服务和各种礼券等着您的归来。”

在居者有其屋的营销热潮下，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这主要是针对河南、四川和湖南等劳务输出城市。在这些地区，房地产开发和投资的规模相对较大，而库存比率相对较高，因此，确实有必要回家促进销售。

缩短去库存周期

2003年，四线城市出现了大量的去库存化需求。“从去年9月到11月，Xi的平均房价每平方米上涨了2000元。一位销售人员告诉记者，“去年Xi的房价有了长足的进步，我认为今年将呈现稳步上升的趋势。”去年，一套47万元的小房子现在可以卖到58万元，仅半年就升值了10多万元。”销售人员将房屋升值归因于Xi市土地市场的短缺。自2014年7月以来，Xi的土地市场十分稀缺。去年12月，在东二环约137亩土地进入市场后，吸引了许多投标，最终被融创地产以18.5亿元的总价中标。底价为7212元/平方米，地价为168.11%。

据业内人士称，我们应该在减少库存的同时防范泡沫。就连库存较大的二线城市，如Xi，也在去年12月底出台了新一轮限购政策。根据《Xi市人民政府关于进一步促进房地产市场持续、稳定、健康发展的通知》，从2017年1月1日起，本市和非居民家庭(包括夫妻和未成年子女)只能在本市六个区内购买一套新住房(包括新建住房和二手房)。

这项限购政策不是针对Xi当地居民，而是针对“房地产投机者”。张坝东路一家售楼处的营业员说:“Xi的房价可以说是省会城市中最低的，所以有更多的房地产投机者，河南、天津、浙江等地都来买房。"

根据美盛发布的2016年度报告，截至2016年12月底，Xi市商品房库存为2603.6万套，比上个月减少78.49万套，净化期为14个月，比去年年初减少10个月。据上述销售人员介绍，按照目前的销售速度，Xi安住宅的去转型周期只有半年左右。

湖北的净化周期也明显缩短。湖北省统计局的统计数据显示，2016年，全省商品房销售额为4994.05亿元，增长36.4%，其中住宅销售额增长37.1%。商品房销售面积7427.16万平方米，增长18.9%，其中住宅销售面积增长20.2%。随着销售的大幅增长，房地产市场的去库存化效应显而易见。去年，全省商品房销售面积为2373.46万平方米，下降10.5%，其中住宅销售面积下降18.7%。

根据国家统计局近日发布的数据，截至去年11月底，中国商品房销售面积为6.9095亿平方米，连续9个月下降，库存减少2758万平方米。

根据易居研究院监测的35个城市新建商品房总存量，截至2016年12月底，新建商品房总存量为2.3334亿平方米，比上个月下降1.0%，比去年同期下降10.6%。从2016年全年月度数据来看，全国35个城市新建商品房库存总体呈下降趋势，反映出良好的去库存化态势。从同比增长来看，库存已经连续17个月出现同比下降。在一些城市，去库存效果较好，从“去库存”阶段转变为“补货”阶段。根据武汉市国土资源和规划局网站上的数据，2017年计划提供18830亩宅基地，2018年提供17888亩，超过2016年的15952亩。

房地产市场正处于高位运行期

作为推动中国经济增长的两大引擎之一，今年房地产的走势备受关注。一些专家担心，今年房地产投资和销售不佳将对中国经济产生不利影响。

在严跃进看来，在销售方面，空的利润政策效应将继续释放。特别是在一些大城市，住房和贷款，包括支付社保，将影响部分需求。但这并不意味着房地产市场是悲观的，因为它包含了抑制资产泡沫和防止投资投机的指引。

中长期来看，房地产市场的交易量尚未达到峰值，未来交易量仍有上升的可能。

明远房地产研究所副所长刘策表示，房地产销售或投资存在惯性，因为整个市场已经进入高平台时期，2017年很难出现大起大落。受一线城市土地供应和房企头寸转移的影响，预计2017年二线城市房地产投资总体较为乐观。

据业内人士称，虽然房地产市场的销售量会有所下降，但最多会下降5%左右。从目前的市场表现来看，仍有一些有利因素没有释放，包括微调政策的可能性。

然而，对于上述记者所看到的返乡购房现象，刘策表示:“这并不能从根本上改变不同地区房地产市场的差异。与返乡相比，一线城市大都市区的自置居所更具投资价值，更符合生活工作的要求，应该是主流趋势。”