把握基本规律 推动房地产市场健康发展

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我们的记者陆红星

据国家统计局统计，2016年，全国商品房销售面积为15.7亿平方米，同比增长22.5%；其中，商品房13.7亿平方米，同比增长22.4%。商品房销售11.8万亿元，同比增长34.8%；其中，商品房为9.9万亿元，同比增长36.1%。

2016年底，中央政治局会议指出，要坚持稳健的货币政策，在保持合理充裕流动性的同时，注重抑制资产泡沫，防范经济金融风险。房地产市场被视为抑制泡沫的主要目标。

“稳定世界”需要一个三管齐下的方法

近日，住房和城乡建设部部长陈在国务院办公厅召开的房地产与棚户区改造工作新闻发布会上表示，房地产市场稳定发展的标准是抑制房地产泡沫，防止大起大落。陈的讲话被业内人士解读为2017年房地产市场将“稳定”。

“我认为，要想稳定房地产市场，就需要准确把握房地产市场波动的规律和特点，明确主要政策工具的作用机制，并在此基础上调整和完善相关政策，这是问题的关键。无论是泡沫还是大起大落，根本原因是影响市场波动的一些重要因素已经发生了变化。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓在接受《中国经济时报》采访时表示。

根据易居房地产研究所的数据，2016年，前50名的前三个城市是深圳、上海和北京，平均交易价格分别为53，774元/平方米、38，283元/平方米和33，412元/平方米。值得注意的是，2014年深圳、上海和北京的平均房价分别为25，848元/m2、27，212元/m2和25，637元/m2，这意味着这三个地方的房价在过去三年分别上涨了108%、40.68%和30.32%。

中国房地产市场上一次大的变化发生在2009年。对比2016年和2009年的房地产市场，邓认为两者有以下三个共同特征:一是利率水平处于历史低位，利率水平先大幅下降，房地产市场大幅上涨；第二，首次购房者和住房改善需求贷款有一定的优惠幅度；第三，首付比例已经降低。

邓认为，为了保持2017年房地产市场的稳定，我们需要做好以下三件事。

首先，金融政策应该稳定。通过对比2009年和2016年的房地产市场可以看出，由于利率下降，居民收入没有明显变化，居民的住房支付能力有所提高，这是短期内房价大幅上涨的直接原因。观察其他有房地产泡沫的国家，他们在短期内都有低利率，所以居民可以在每月支付水平不变的情况下获得更多贷款，这反过来又推高了房价。然而，一旦低利率无法持续，短期内利率将大幅上升，同样金额的贷款购买者的月还款额将大幅增加。由于收入水平在短期内不可能有很大的提高，利率的提高会导致经济适用房贷款总量的减少，即利率的提高会降低购房者的负担能力，房价的走势也会发生变化。对于已经贷款的居民来说，由于利率上升而导致的月还款额增加，将大大增加他们的还款压力，甚至无法按时足额支付月还款额。这也是为什么持续低利率后快速加息会导致泡沫破裂、坏账等，最终导致房价崩溃的原因。因此，房地产市场的每一个重大变化都必须是住房金融政策的重大调整。

从去年第四季度开始，我们看到住房金融政策相对收紧，住房贷款利率优惠幅度变小，一线城市增加了首付，适度抑制了房地产需求。如果2017年住房金融政策相对稳定，就有稳定房地产的基础。

其次，我们应该增加热点城市新建商品房的数量。一线城市商品房供需明显不足是不争的事实。北京、上海等地新建商品房明显不足，这是房价持续上涨的根本原因。近几年来，热点城市大幅增加了经济适用房供应，对解决中低收入家庭住房困难起到了重要作用。然而，我们也应该认识到，经济适用房不可能是一个可交易的房子，一个有效的市场供应，或稳定房价的有效工具。建议在住房保障目标不变的前提下，适当调整住房保障模式，减少非贸易经济适用房数量，增加商品房供应比例。在住房保障方式上，适当提高货币补贴在各种保障方式中的比重。

第三，适当减轻二手房的税收负担。我们可以看到，热点城市二手房相对较高的税费抑制了部分二手房的供应，进一步加剧了供需失衡。经济学理论已经证明，在其他条件不变的情况下，交易环节的税费减免效果是交易量的增加和价格的降低。从房地产市场稳定发展的角度来看，适当降低房地产交易中的税费。

“只有三管齐下才能稳定房地产市场，尤其是热点城市的房地产市场。”邓宋玉强调。

“长效机制”的设计需要认清发展阶段，把握基本规律

2016年，中央经济工作会议提出要加快研究建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制。这引起了全社会的广泛关注。

“现阶段房地产市场的特点是什么？要实现的主要目标是什么？必须知道，特定的系统必须服务于特定的目标。”邓对说:

邓提醒说，建立长效机制非常重要，但要注意以下三点。

首先，在认识发展阶段特点的基础上，明确未来5-15年房地产市场的主要目标。中国房地产市场已从供不应求转向供需全面平衡的新阶段。借鉴发达经济体房地产市场演变的一般规律，未来5-15年，房地产市场的发展和相关制度的设计应特别注意三个“效益”:一是有利于不断改善居民生活条件，提高居民生活质量；二是有利于防范房地产风险；第三，有利于提高房地产业的发展水平。

第二，要特别注意弄清房地产市场波动的基本规律。只有掌握了相关规律，才能研究和设计相关的长效机制。房地产是各行各业都熟悉的，人们也非常关心它。但是我们对这个领域越熟悉，就越应该区分主观愿望和客观规律，就越应该重视市场规律的研究，就越应该避免先入为主的判断。

第三，我们必须明确住房政策工具的主要机制。对于所有国家来说，房地产市场受政策影响很大，所以我们必须知道每一项具体的政策会给房地产市场带来什么样的影响。在我们考虑建立一个长期机制之前，我们必须清楚地思考有关工具的机制，并阐明这些基本要点。