重仓北京销售放缓 首开破净欲另谋出路

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随着每个交易日股价的变化，“破网”房地产企业的名单也在不断变化。其中，雅戈尔(600177)、南国地产(002305)、大隆地产(600159)一直徘徊在破网与牢不可破之间，也有首只开盘股票(600376)稳坐“破网”第一位。

截至8月23日，新股的市盈率仅为0.5786，在上市房地产企业中排名第一。一些业内人士直言不讳地表示:“首批项目大多集中在北京，北京的监管政策对它们的影响实际上非常大。”

在接受《全国商报》采访时，相关负责人首先开口无奈地表示:“目前，楼市调控肯定会对公司的销售产生一定影响。首开销售业绩的下滑，可能在一定程度上与北京的共有产权住房政策有关。”

销售的放缓也导致第一次全国排名大幅下降。根据柯睿2017年全国房地产企业销售排行榜，首开排名第33位，与2016年相比，首开被16家房地产企业超越。

事实上，北京一直是第一个布局的重点。从2017年开业的27个新收购项目中，有16个位于北京，可以看出当时开业的重点仍然是未来北京市场的空房。在第一个报告期，在30个待开发的土地中，有17个位于北京，它们都是合作开发项目。

据记者梳理，北京地区的业绩贡献始终占第一时间的一半。2015年，北京的收入约为121.18亿元，占总收入的51.37%；2016年，收入约为134.79亿元，约占45.2%；2017年，收入约为179.79亿元，约占49.17%。

正如上述有关负责人所说，“北京的项目数量基本上是其他地方的一半。”他补充道:“第一个开局也是在适应新常态。政策监管能对销售产生多大影响还需要时间。”

从2017年第一次开业的年报可以看出，工棚改造工程投入了更多的精力。在本报告所述期间，北京有3个棚改项目和8个后续项目。

今年5月25日，首开宣布拟收购北京首开中胜置业有限公司100%的股权，首开中胜置业有限公司是首开集团的二级全资子公司，具有四级房地产开发资质，主营三大业务:保障性住房建设、一级土地开发及棚户区改造、项目建设。

“第一步是在北京建造长期租赁公寓、限价房和共有房产。”先开了相关负责人说。

初始负债率一直是业内关注的焦点。一方面，销售增长的急剧放缓影响了最初的现金流。根据2017年年报，第一个报告期内，经营活动产生的现金流量大幅下降119.43亿元，至-204.53亿元；另一方面，首只股票的资产负债率为80.59%，同比上升约0.68个百分点。

80亿元的永久债务也成了第一次开盘时悬着的一把剑，第一次开盘每年需要支付4 . 14亿元的利息。

“作为国有企业，一级资产负债率仍在正常范围内。”第一批开盘的相关负责人解释说:“第一批开盘的是一家北京企业，所以北京的土地储备比较多，但是在目前的市场条件下，大家对这个项目都很谨慎。”

今年7月12日，第一份业绩预增公告发布，称2018年1-6月营业收入同比增长约50%。

此外，记者梳理后发现，截至8月22日，9家企业来自北京。

虽然导致“破网”的因素很多，但业内人士认为，“破网”也能反映出企业存在的一些问题。

凯撒经济研究所所长刘策认为，股价能否提升，主要取决于投资者是否认可该企业，包括是否存在粤海、M&A等主题炒作概念，以及企业基本面是否有释放业绩的潜力。如果企业表现不佳，流动性非常紧张，即使破产，股价也可能再次下跌。此外，企业是否具有核心竞争力、壁垒和应对行业低潮的能力。

企业应对低潮的能力首先是资产结构的质量，能否快速实现；其次是企业的融资能力，以及国有企业在低成本融资方面的优势；第三是企业的销售能力，能否适销对路，准确投资。其中最重要的是融资能力，只要能拿到钱，就不怕低潮。